구미가 어디?
경상북도에 구미시라는 인구 40만 도시가 있는 건 다들 아시려나 모르겠다
도시 전체가 공단과 밀접하게 연관되어 있고
삼성,엘지,도래이,한화 등 제법 굵직한 회사들이 밀집해있는 말 그대로 공단도시이다
80년대 공단이 활성화되고 인구가 과밀되자 도시계획의 필요를 느낀 지자체가
가장 처음으로 도시계획을 세우고 개발한 곳이 형곡동이라는 동네이다
그 시기 인근에 총 4개의 주공아파트 단지를 건축하였고
그중 1단지와 2단지는 재개발을 완료하여 새 아파트로 멋지게 건축하였다.
3 주공은 세 번째 재건축 예정지이며 현재 조합결성 후 발 빠르게 재건축을 진행하고 있다.
그 노력의 결실로 몇일전인 12월 17일 구미시에서 사업승인인가를 득하게 되었기에
잠시 입지분석과 향후전망에 관해 포스팅해보려 한다.
사업개요
-위치 : 경북 구미시 형곡동 141-11번지 일원
-시공사 : 금호건설
-조합원 세대수 : 630세대
-재건축 세대수 : 777세대
-규모 : 지하2층~지상29층 9개 동
-개발면적 : 32,364 m2
진행상황
재건축은 정비구역지정-> 조합설립인가-> 사업시행인가-> 감정평가-> 분양신청-> 관리처분 인가-> 이주-> 시공-> 준공
등의 단계로 이루어지는데 그 과정 중 형곡 3 주공은 사업시행인가 단계에 있다
예정보다 약 3개월 늦었지만 주변 아파트 단체와의 마찰이 있었음을 감안하면
조합의 업무추진이 현재까진 매끄럽다 판단된다.
입지분석
서두에 밝혔듯이 형곡동은 구미시 최초의 계획도시였다
최초였기에 그 당시 주요 시설들은 형곡동을 중심으로 빠르게 형성되어 자리 잡았고
그로 인해 형곡은 학원가, 병원 가, 관공서가 밀집해 있거나 지근거리에 있어
주변시설로만 판단한다면 주거지로서는 구미 최고의 입지라 할만하다.
하지만 신축 아파트가 전무하고 단독들 또한 80~90년대 건축되어 낡았다는 이미지가 강한것 또한 사실이다
한마디로 표현해보자면
병원과 관공서 학원가 등이 밀집해있어 주거지로는 손색없는 지역이지만
신축아파트가 없어 살기에는 썩 내키지 않는 그런 곳이 현재 형곡동의 현실인 셈이다.
그래서 형곡 3주 공의 향후 가치는?
입지분석에서 밝혔지만 형곡동이라는 동네 자체는 꽤나 매리트가 있으며
신축만 있다면 수요층은 확실하다는 건 주변을 수없이 뜯어보며 충분히 파악했다.
그렇다면 신축시 어느 정도의 가치를 가지게 될까?
주변 아파트를 둘러보며 예상 가치를 따져 보았다
구미에서 나름 대장급이라 부를 수 있는 아파트는 현재 도량 롯데캐슬, 원평 아이 파크정 도라는 점
형곡동의 입지여건으로 볼 때 위 두 지역보다 지리적으로는 이점이 많으며 브랜드는 열세로 판단된다.
구미시 주요아파트 단지를 간단히 살펴보면...
- 원평 아이파크 : 34평 저층 기준 5억 1천 전후 기준층 기준 6억 전후
브랜드 : ★★★★★
편의 : ★★★★
학군 : ★★★
교통 : ★★★★
의료 : ★★★
*브랜드 최상이고 모든 면에서 무난한 입지 구미초등학교를 품은 아파트이지만
중학교 이후가 없는 게 단점.
-도량 롯데캐슬 : 34평 기준층 기준 5억 전후
브랜드 : ★★★★★
편의 : ★★
학군 : ★★★★★
교통 : ★★
의료 : ★
*역시 브랜드는 최상이며 학군 또한 최고임을 인정하지만 아침저녁 꽉 막히는 도로 상황과
열악한 의료시설은 너무나 큰 단점. 하지만 모든 단점을 학군이 다 커버하는 지역.
인근 학교에서 금년에도 서울대를 몇 배출했다는 소식이 있을 정도
... 수도권 분들은 잘 모를 수도 있지만 지방 소도시에서 서울대 학생을 배출하는 학교가 있다는 건
그 자체로 대단한 것임을 알아주시길
-이 편한 세상 금오산 파크 : 34평 기준층 기준 4.5억 전후
브랜드 : ★★★★
편의 : ★★★
학군 : ★★
교통 : ★★
의료 : ★★
*차량이 없다면 고립되어 움직이기 쉽지 않은 지리적 단점을 지니고 있고
소개하고 있는 아파트들 중 공단과 가장 가깝기에 감수할 수밖에 없는 아쉬운 점이 있을 듯.
현재보다는 조금 미래가 더 기대되는 지역이기도 함
인근 새마을 공원과 택지지구가 활성화가 된다면 정주여건이 대폭 개선될 것으로 보임.
-형곡 3 주공
브랜드 : ★★★
편의 : ★★★★
학군 : ★★★★
교통 : ★★★★
의료 : ★★★★
*브랜드는 매우 아쉽지만 형곡동 한복판에 위치함으로써 누리는 장점으로 브랜드의
아쉬움을 상쇄해야 한다고 보여진다.
바로 앞에 위치한 도서관과 공원이 가장 큰 장점이 될수 있겠으며
도보 5분 거리 안에 대형병원, 학원, 마트, 학교, 공원, 도서관등 대부분의 편의시설을 갖추고 있고
금오산 산책로를 자택에서 도보로 이용할 수 있다는 장점도 있다.
여러 가지 조건에서 구미 대장 아파트로 손색이 없지만 단 하나 브랜드가 발목을 잡는 형국.
예시로 든 위 아파트들은 거래가가 형성되어 있기에 적었고
형곡 3 주공은 아직 정해진 게 없어 예상치 못한 혼란을 초래할 수 있기에 따로 언급하지 않은 점 양해 바란다.
다만 분양후 34평기준 최소 6억 전후가 되지 않을까 예상해본다.
(입주까지의 시간에 따른 물가상승분과 형곡동이 가지는 지리적 이점은 플러스 브랜드는 마이너스)
모든 자산의 투자와 책임은 본인에게 있기에 참고용으로만 보시길 부탁드린다.
<<작성자의 다른글 보러가기>>
↓↓↓↓↓↓↓
2021.12.13 - [분류 전체보기] - 중고차 최저가로 사는법
중고차 최저가로 사는법
- 세컨드 차량이 필요한데 중고차 시장에서 사기에는 왠지 손해 보는 거 같다. - 차는 필요한데 원하는 차종이 너무 비싸다. - 예상한 자금보다 한단계 위의 차량을 사고 싶다. - 난 무슨 물건을
zzabu.tistory.com
2021.12.14 - [분류 전체보기] - 스마트스토어를 지금 꼭 시작해야하는 이유
스마트스토어를 지금 꼭 시작해야하는 이유
세상이 빠르게 돌아가고 인터넷이 급격히 발전하면서 각 산업도 덩달아 빠르게 발전해왔고 유통업에도 혁신의 바람이 불고 있다 쿠팡이라는 상장도 되지 않은 기업이 가져온 듣지도 보지도 못
zzabu.tistory.com